Provjera katastarske čestice online
Kako pronaći svoju česticu, pročitati katastarski plan i prepoznati kad razlika u podacima znači da nešto treba srediti kroz geodeta.
Izvor podataka o čestici: javni servis Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (oss.uredjenazemlja.hr).
Kako pronaći svoju česticu
Najbrži put je pretraga po broju čestice i katastarskoj općini - dva podatka koja pronađete na posjedovnom listu, zemljišnoknjižnom izvatku ili starom rješenju za vašu nekretninu. Katastarska općina nije isto što i grad ili općina u kojoj živite: to je uža, često povijesna administrativna jedinica (npr. grad može imati pet ili šest katastarskih općina), pa unos samo naziva grada neće dati rezultat.
Ako te podatke nemate, pretražujete po adresi. Rezultat je u pravilu pouzdan za naselja s uređenom kućnom evidencijom, a manje pouzdan za noviju gradnju, vikend-zone ili raštrkana naselja gdje adresa još nije povezana s česticom u katastru - u tom slučaju parcelu tražite ručno na grafičkom planu, orijentirajući se prema susjednim cestama, vodotocima ili poznatim objektima.
Kad pronađete česticu, preglednik prikazuje njezin broj, površinu, katastarsku kulturu (npr. gradilište, oranica, pašnjak) i grafički obris s ucrtanim objektima, ako ih ima.
Katastarski plan i zemljišna knjiga nisu isti podatak
Katastar vodi Državna geodetska uprava i on je nadležan za geometriju - oblik i površinu čestice, granice, katastarsku kulturu i položaj zgrada na terenu. Zemljišnu knjigu vodi nadležni općinski sud i ona je nadležna za pravni status - tko je vlasnik, postoji li hipoteka, služnost ili druga zabilježba. To su dvije odvojene evidencije koje se vode u različitim institucijama i, iako se danas usklađuju kroz zajednički sustav, povijesno se nisu ažurirale istovremeno.
Zato se zna dogoditi da katastar već pokazuje noviju izmjeru ili parcelaciju, dok zemljišna knjiga još ima stari broj čestice ili staru površinu - ili obrnuto. Dok se evidencije ne usklade, u pravnom prometu (prodaja, hipoteka, nasljeđivanje) mjerodavan je upis u zemljišnoj knjizi, ne katastarski plan. Usklađenje provodi katastarski ured kad geodet preda elaborat, a sud potom po službenoj dužnosti provede promjenu i u zemljišnoj knjizi.
Zgrada nije ucrtana na katastarskom planu
Ako na svojoj parceli vidite prazan prostor tamo gdje na terenu stoji kuća, garaža ili druga zgrada, katastar tu zgradu formalno ne evidentira - najčešće zato što nikad nije predan geodetski elaborat kojim bi se ucrtala. To je poseban problem od pitanja je li gradnja legalna: zgrada može biti savršeno legalna, a jednostavno propušteno njezino evidentiranje, ili obrnuto.
U oba slučaja put je isti prvi korak: geodetski elaborat za evidentiranje zgrade. Geodet snima stvarni položaj objekta na terenu, izrađuje elaborat i predaje ga katastarskom uredu na provedbu. Tek kad je zgrada ucrtana, moguće je dalje voditi postupke koji na to evidentiranje nadovezuju - ozakonjenje, uporabnu dozvolu ili etažiranje.
Pročitajte vodič o legalizaciji objektaPovršina se ne poklapa s vlasničkim listom
Manje odstupanje između površine u katastru i one navedene u zemljišnoknjižnom izvatku ili posjedovnom listu često samo znači da je katastar u međuvremenu ažuriran novom, preciznijom izmjerom, dok stari upis u zemljišnoj knjizi nije provučen kroz istu izmjenu. Veće odstupanje može značiti i da je granica čestice stvarno pomaknuta - dogradnjom preko međe, spajanjem ili diobom parcele koja u zemljišnu knjigu nije javljena.
Razliku ne rješavate sami - geodet na terenu utvrđuje stvarno stanje, izrađuje odgovarajući elaborat (izmjere, parcelacije ili međe) i taj se elaborat provodi i u katastru i, posljedično, u zemljišnoj knjizi. Prije nego što potpišete predugovor o prodaji ili podnesete zahtjev za kredit gdje banka traži urednu dokumentaciju, isplati se ovo razjasniti unaprijed.
Česta pitanja
Trebam li se registrirati da vidim podatke o svojoj čestici?
Ne. Osnovni podaci - broj čestice, površina, katastarska kultura i grafički prikaz - javno su dostupni bez prijave. Prijava treba samo za neke dodatne servise, npr. naručivanje uvjerenja ili uvid u vlasničke podatke iz zemljišne knjige.
Ne znam broj čestice ni katastarsku općinu. Mogu li ipak pronaći nekretninu?
Da, pretraga po adresi je najčešći put kad krećete bez ijednog podatka. Ako adresa u pregledniku ne vrati ništa (čest slučaj za noviju gradnju ili naselja bez ulične evidencije), pomaže i pretraga po imenu naselja pa ručno pronalaženje parcele na planu prema orijentirima - susjednim cestama, međama ili poznatim objektima.
Zašto se broj čestice na katastarskom planu i u zemljišnoj knjizi ponekad razlikuje?
Najčešće zato što je nad česticom provedena parcelacija ili druga izmjena u katastru koja u zemljišnu knjigu još nije uvedena, ili obrnuto. Dok se te dvije evidencije ne usklade, u prometu nekretninom vrijedi podatak iz zemljišne knjige - zato prije kupoprodaje ili kreditiranja provjerite oboje, ne samo katastarski plan.
Zgrada koju gledam na terenu ne postoji na katastarskom planu. Je li to isto što i nezakonita gradnja?
Nije nužno, ali su povezani. Zgrada nije ucrtana znači da katastar formalno ne zna da postoji - a bez tog upisa se ni zakonitost gradnje ne može dokazivati kroz redovne postupke (uporabna dozvola, ozakonjenje, promet). Prvi korak je geodetski elaborat za evidentiranje zgrade; tek nakon njega se rješava pitanje je li gradnja legalna.
Mogu li sam ispraviti pogrešnu površinu ili granicu čestice u katastru?
Ne. Izmjenu podataka o čestici - površinu, oblik, granice - može provesti samo ovlašteni geodet kroz odgovarajući elaborat (najčešće parcelacijski ili elaborat izmjere) koji potom pregledava i provodi katastarski ured. Sami možete samo prijaviti uočenu grešku uredu, ali izmjeru i elaborat mora izraditi struka.
Zgrada nije ucrtana ili se površina ne slaže?
Opišite što ste pronašli - besplatno prosljeđujemo upit geodetima koji rade elaborate za evidentiranje zgrada, parcelaciju i usklađenje granica.